Otoczenie Działki
Artykuł 13:
W ciszy siła, czyli dlaczego puste pole obok Twojej działki to nie cisza, a tykająca bomba.
„Pani Elu, kupiliśmy! Milion dolarów, ale warto. Dookoła tylko las i to piękne, puste pole. Cisza, spokój, sarny podchodzą pod dom…”
Wzdycham wtedy w duchu bo ja, w pustym polu nie widzę saren. Widzę przyszłą trasę szybkiego ruchu, hale magazynowe albo – w koszmarnej wersji – fermę trzody chlewnej. W świecie nieruchomości premium, „piękne, puste pole” to największa niewiadoma i potencjalnie najdroższy błąd w Państwa portfolio.
Zakładają Państwo, że kupując azyl za miliony, kupują Państwo również tę sielską otoczkę na zawsze. Nic bardziej mylnego. Państwa azyl kończy się na granicy Państwa działki. A co wydarzy się za nią, to już zupełnie inna, często mroczna historia.
Problem: Syndrom „Jakoś to będzie”, czyli studium przyszłej katastrofy
W poprzednich artykułach analizowaliśmy Państwa działkę – jej MPZP, media, grunt. To był mikrokosmos. Teraz czas na makrokosmos: sąsiedztwo.
Co z tego, że Państwa działka jest przeznaczona pod „zabudowę rezydencjonalną” (MR), skoro działka obok, ta z „pięknym polem”, w planie widnieje jako „U/P” – tereny usługowo-przemysłowe? Dziś rośnie tam trawa, za pięć lat może stanąć centrum logistyczne z setką tirów na dobę.
Co z tego, że dziś dojazd prowadzi uroczą, wiejską dróżką, skoro w dokumencie wyższego rzędu, o którym nikt Państwu nie powiedział, zaplanowano „główną drogę zbiorczą” (GP), która ma przeciąć Państwa ciszę na pół?
Kupujący premium nie mogą sobie pozwolić na takie ryzyko. Państwa spokój ducha jest równie cenny, co metraż domu.
Rozwiązanie: Mój „Strategiczny Skan Otoczenia 360°”
Kiedy klient zatrudnia mnie do znalezienia działki, moja praca nie kończy się na sprawdzeniu samej nieruchomości. Uruchamiam to, co nazywam „Strategicznym Skanem Otoczenia”. To detektywistyczna robota, która ma dać jedną odpowiedź: czy ta cisza jest gwarantowana?
Analiza MPZP Działek Sąsiednich: To absolutna podstawa. Nie sprawdzam tylko Państwa „papierów”. Prześwietlam każdą działkę w promieniu kilometra. Czy grozi Państwu ferma norek? Chlewnia? Wysoka zabudowa wielorodzinna? A może usługi, które oznaczają hałas i ruch? Plan miejscowy prawdę Państwu powie.
Studium Uwarunkowań (SUiKZP): To jest nadrzędny dokument planistyczny gminy – taka „biblia planisty”. MPZP musi być z nim zgodne. To właśnie w Studium znajdziemy te planowane, przyszłe trasy szybkiego ruchu, obwodnice czy linie kolejowe, których nie ma jeszcze na żadnej mapie. To tutaj sprawdzam, czy gmina planuje w okolicy strefę przemysłową.
Weryfikacja Decyzji Środowiskowych: Każda duża, potencjalnie uciążliwa inwestycja (droga, fabryka, ferma) musi najpierw uzyskać decyzję środowiskową. Sprawdzam w publicznych rejestrach (BIP), czy w okolicy toczą się takie postępowania. To system wczesnego ostrzegania.
Tereny Zalewowe i Ryzyka: Sprawdzam mapy zagrożenia powodziowego. To, że działka jest na górce, nie znaczy, że droga dojazdowa do niej nie znajdzie się pod wodą przy pierwszej większej ulewie.
W eXp Poland nie sprzedajemy marzeń bez pokrycia. Moja rola, jako Państwa ekspertki, polega na zamianie „mam nadzieję, że będzie cicho” na „mam pewność, że tak będzie”. Bo luksus to przede wszystkim pewność i spokój. A za to, moi drodzy, naprawdę warto zapłacić.
Gotowi na inwestycję z gwarancją spokoju? Porozmawiajmy.