Proces Budowy
Artykuł 16:
„Panie Kierowniku, a da się tę ścianę przesunąć?” – czyli jak przetrwać budowę i nie zwariować (ani nie zbankrutować).
Mają Państwo działkę, projekt, technologię i wykonawcę. Podpisana umowa, wbita pierwsza łopata. Czują Państwo ekscytację. Myślą Państwo, że najgorsze za Wami.
Moi drodzy, nazywam się Elżbieta Ziętek i z całym szacunkiem dla Państwa optymizmu – witam w prawdziwej grze. Budowa domu premium to nie jest sprint. To maraton po polu minowym, w którym Państwa największym wrogiem jest chaos, brak procedur i... Państwa własne, genialne pomysły wprowadzane „na szybko”.
Problem: Syndrom „Będzie Pan Zadowolony”
Budowa to żywy organizm. Codziennie pojawiają się dziesiątki problemów i decyzji. A wykonawcy, cóż, mają tendencję do wybierania drogi na skróty. Jednocześnie Państwo, mieszkając już mentalnie w nowym domu, zaczynacie „ulepszać” projekt w trakcie.
„A może tu zrobimy większe okno?” „Przesuńmy tę ściankę działową o 20 centymetrów w lewo”. „Zmieniliśmy zdanie co do ogrzewania, chcemy pompę ciepła zamiast gazu”.
Każde takie „drobne” pytanie uruchamia lawinę. Zatrzymuje hydraulików, elektryków, opóźnia dostawy. A co gorsza, może się okazać, że właśnie dokonali Państwo istotnej zmiany w projekcie, która... unieważnia Państwa pozwolenie na budowę.
Rozwiązanie: Budowa jako Projekt Korporacyjny – Zarządzanie i Procedury
Jako Państwa doradca, nie mieszam zaprawy. Ja pilnuję procedur. Wprowadzam na budowę zasady zarządzania projektem, które chronią Państwa czas, pieniądze i zdrowie psychiczne.
1. Święta Trójca: PnB, Kierownik i Dziennik.
Pozwolenie na Budowę (PnB): To nie jest tylko papier. To Państwa konstytucja. Nie zaczynamy, dopóki nie jest ostateczne.
Kierownik Budowy: To Państwa człowiek na placu boju (nawet jeśli opłacany przez generalnego wykonawcę). Ma dbać o zgodność z projektem. Musi być asertywny.
Dziennik Budowy: To czarna skrzynka Państwa budowy. Każdy wpis, każda decyzja, każda zmiana – musi tam być. W razie sporu sądowego, ten dokument wart jest miliony.
2. Zmiany: Istotne vs. Nieistotne (Różnica Warta Pół Roku) To ja jestem od tego, by przy każdym Państwa pomyśle „a może...” wcisnąć pauzę i zapytać architekta: czy to zmiana istotna?
Nieistotna (np. przesunięcie ścianki działowej): W porządku. Architekt nanosi zmianę na projekt, wpis do dziennika i jedziemy dalej (choć i tak generuje to opóźnienia).
Istotna (np. zmiana kubatury, wysokości budynku, zmiana okna na fasadzie, zmiana sposobu ogrzewania): STOP. Prace muszą stanąć. Składamy projekt zamienny i czekamy na nowe pozwolenie na budowę. To może kosztować Państwa pół roku przestoju i dziesiątki tysięcy złotych. Moja rola to uchronić Państwa przed tym scenariuszem.
3. Ja jako Bufor (Państwa Adwokat): Wykonawca dzwoni, że „się nie da”? Że „trzeba dopłacić”? Że „projekt jest zły”? Państwo nie odbierają tego telefonu. Państwo przekierowują go do mnie. Ja (lub zatrudniony przez nas niezależny inspektor nadzoru) weryfikuję problem. Mówię językiem technicznym. Sprawdzam umowę. Chronię Państwa interes. Konsultacja z profesjonalnym prawnikiem na etapie umowy to również podstawa.
Budowa domu premium to nie przygoda. To skomplikowany proces logistyczny i prawny. Pozwólcie Państwo profesjonalistom zarządzać ryzykiem. Państwa zadaniem jest wybór koloru marmuru w łazience – i na tym niech się Państwa stres zakończy.
Chcą Państwo budować, a nie walczyć? Porozmawiajmy o nadzorze inwestorskim.